La loi Scellier

La loi de finances rectificative de 2008 définit une alternative à l'amortissement Robien ou Borloo, dit "Scellier".

Contribuables concernés
Investisseurs imposables

Type d'avantage fiscal
Réduction d'impôt jusqu'à 37 % du prix de revient de l'investissement, plafonné à 300 000 € d'investissement, étalée sur 15 ans

Conditions à respecter
Loyer plafonné. Engagement de location de neuf à quinze ans
Conditions de ressource du locataire demandées dans le cadre de l'option de la déduction forfaitaire.


Dispositif

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent réduire de leurs impôts jusqu'à 37 % du prix de revient de l'investissement. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

Logements concernés

Peuvent bénéficier du statut Scellier neuf

  • les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM)
  • les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement
  • les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière

On précise que par logement neuf, il convient d'entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.

La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.

A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Scellier.

En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut.

L’investisseur ne peut bénéficier de cette réduction "Scellier" qu'une seule fois par an.

Date d'entrée en vigueur

Ce dispositif n'est applicable qu'aux investissements acquis à partir du 1er Janvier 2009.
Par contre la réduction d'impôt n'est pas accordée aux acquisitions de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er Janvier 2009.
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Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 25 % du prix de revient de l'investissement (au maximum 25% de 300 000 €) pendant neuf ans. A partir du 1er Janvier 2011, la réduction est portée à 20 % du prix de revient. La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels. Sur option, l'investisseur peut bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables en plus de ces frais réels. Cette option permet également à ce dispositif d'être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans), faisant bénéficier l'investisseur d'une réduction de 2 % du prix de revient par an, portant le total de la réduction à 37 % du prix de revient.

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Déduction forfaitaire majorée

Une déduction forfaitaire est fixée à 26 % des revenus locatifs bruts pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, pendant la durée de l'option de réduction d'impôt.

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Obligations à respecter

L’option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.

  • Le locataire doit en faire son habitation principale
  • Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur.

Le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou un descendant du contribuable.

 Toutefois, l’engagement de location peut être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction de 30 % ni de l’amortissement. 
Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

  • La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • L’engagement de location doit prévoir que le loyer et les ressources du locataire appréciés à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Plafonds de loyer :
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement (voir plafonds des loyers et plafonds des ressources).

Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Plafonds de ressources :
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, au 1er  janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.
En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

  • a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
  • au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
  • au décès du contribuable ou de son époux

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Règles spécifiques

Pour un même logement, l’option en faveur de laréduction d'impôts Scellier ne peut se cumuler avec :

  • La réduction d’impôt pour investissement outre-mer
  • La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré/Borloo
  • La réduction d’impôt pour l'investissement en RTC ZRR
  • L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques,
  • L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux.

En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (et un seul) logement du dispositif Scellier.

Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Scellier
Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.

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Travaux effectués au cours du bail

Pour les travaux d'améliorations, le taux d'amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.

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Scellier en Réhabilitation

Cette réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif "Scellier" neuf aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ainsi qui des logements qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Dans ces cas, le prix de revient pour l'application du taux réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

Critères d’éligibilité à la réhabilitation

Le logement ne doit pas répondre aux normes posées dans au moins quatre des rubriques suivantes :

  • la composition du logement (nombre et nature des pièces, surface habitable sous plafond, etc.);
  • l'état général du gros œuvre;
  • l'étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement;
  • l'état de la toiture et de la charpente;
  • l'absence ou présence de plomb dans les peintures et risques d'accessibilité;
  • l'absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante;
  • l'électricité (sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles);
  • le gaz (sécurité et état général);
  • l'état des réseaux d'eau;
  • les installations sanitaires;
  • l'état de la cuisine;
  • le dispositif de ventilation et d'ouvertures;
  • les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

Les travaux réalisés doivent permettre au logement d'acquérir au moins six performances techniques parmi les douze suivantes:

  • respect des conditions minimales de surface et volume habitable;
  • absence de risque d'accessibilité au plomb;
  • absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant l'amiante;
  • sécurité de l'installation électrique;
  • sécurité de l'installation à gaz;
  • évacuation des eaux usées et eaux vannes;
  • existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eaux chaude et froide;
  • existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales:
  • présence de protection solaire sur les baies exposées;
  • isolation des combles dans le cas où l'habitation est située sous les combles;
  • ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristiques thermique inférieure ou égale à 2.9 W/m2K;
  • présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel).