Loueur en meublé professionnel

Contribuables concernés
Propriétaires bailleurs de biens loués meublés dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € (150 870,11 F)

Type d'avantage fiscal
Imputation des déficits sur les revenus globaux

Conditions à respecter
Réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou plus de 50% des ressources du foyer fiscal. Etre inscrit au RCS.

Dans cette page :

>Dispositif
A la différence du loueur meublé non professionnel (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre du loueur meublé professionnel (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens  de l'article 151 septies du CGI, l'exploitation de locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23 000 € (150 870,11 F).

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>Investisseurs concernés
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut d’abord être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de 23 000 € (150 870,11 F) de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé ou tirer au moins 50 % de ses revenus globaux de cette activité.

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>Obligations à respecter
Tenue d'une comptabilité spécifique
Etre loueur en meublé professionnel implique le tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.

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>Avantage fiscal
L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.

Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocation familiale.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.

Exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure ou il s’agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l’immeuble, de travaux engagés avant l’arrivée du locataire, de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.

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>Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

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>Calcul de l'amortissement
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (vingt ou vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier).

Toutefois, depuis 1996, l’amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable.

Dans ce cas, le supplément d’amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions.

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>Plus-values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l’exonération des plus-values est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n’excèdent pas 250 000 € la dernière année d'exploitation, après au moins cinq années d’exploitation.

En outre, il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien mais celui de l’activité de loueur.
Cette exonération s’applique également si l’activité de loueur est exercée par le biais d’une EURL ou d’une SARL de famille à la condition express que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

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>Impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s’ils investissent dans le neuf. Par ailleurs, ils sont assujettis à la taxe professionnelle.

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>Impôt de Solidarité sur la Fortune
Depuis la loi de finance pour1999, ne sont exonérés d’ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de leurs revenus.

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Loueur en meublé non professionnel

Cible :
TMI faibles et moyens.

Nature de la défiscalisation :
Pas de d’économies d’impôts au départ mais des revenus complètement défiscalisés au bout de 20 ans.

Caractéristiques :
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se définissent par défaut : ce sont ceux qui ne remplissent pas les critères de la location meublée professionnelle (LMP)

Rappel des critères de la LMP :

  • personnes qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles en location
  • ou personnes qui tirent plus de 50 % de leurs revenus de la location meublée
  • personnes inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Le LMNP concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens.
Elle peut prendre diverses formes : location d’appartements meublés, location d’une partie de la résidence principale, location de logements situés en résidence avec services (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées,…),…

Avantage fiscal :
Les loueurs en meublés relèvent de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
A ce titre, ils peuvent choisir entre plusieurs régimes d’imposition :

  • Micro-BIC :
    Réservé aux loueurs percevant moins de 76 300 € de loyers annuels.
    Un abattement forfaitaire de 68 % sur les recettes locatives perçues leur est donc accordé, mais en contrepartie, aucune charge n’est déductible au réel.
  • Régime du réel simplifié :
    Régime obligatoire pour les loueurs dont les recettes sont supérieures à 76 300 € et optionnel pour les micro-loueurs.

En contrepartie du choix de ce régime, les loueurs peuvent :

  • récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition du logement dans une résidence avec services (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées,…)
  • déduire les charges au réel
  • amortir le bien

Durée du dispositif :
Au minimum 30 ans

Déduction spécifique :
68 % pour le micro-BIC

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